住宅ローン諸経費

2019/02/04

■ 今週のTOPIC「住宅ローンの諸費用の目安」

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住宅ローンを組む際は、

様々な諸費用がかかります。

この諸費用は、

実は金融機関によって大きく異なっており、

選ぶ住宅ローンによっては、

数十万単位で差が出ることもあります。

つまり、住宅ローンを選ぶ際は、

金利だけではなく、
諸費用にいくらかかるのかを

しっかり比較することが大切なのです。

そこで今回は、

住宅ローンを組む際、

実際にどのような諸費用がかかるのかを

お伝えします。

 

◆住宅ローンの新規借り入れと

借り換える際の諸費用の違いは？

住宅ローンの借り換えを検討されている方は、

新規借り入れと借り換え時で諸費用に

どんな違いがあるのかを知っておきたいものです。

ちなみに、借り換えの場合の諸費用は、

住宅ローンを新規で組む場合とは若干異なり、

少し追加で費用がかかります。

具体的には、住宅ローンを借り換える場合、

現在契約している住宅ローンを

一度完済する必要があるため、

「全額繰り上げ返済手数料」が発生します。

三井住友銀行であれば、

返済の方法によって5,400円～21,600円、

りそな銀行であれば0円～32,400円、

イオン銀行であれば52,400円など、

金融機関によって手数料が異なり、

必ずしもネット銀行が

安い訳ではないという点には注意しましょう。

また、抵当権を現在契約している金融機関から、

借り換え先の金融機関に移す必要があるため、

「抵当権抹消費用」も必要です。

この費用は手続きに3,240円程度、

司法書士の報酬として10,000円程度が目安です。

合計で10,000円～15,000円程度と

考えておけば良いでしょう。

住宅ローンを借り換える際は、

「全額繰り上げ返済手数料」、

「抵当権抹消費用」も諸費用として

しっかり考慮しておきましょう。

 

◆住宅ローンの諸費用とは？

まずはじめに、

住宅ローンの諸費用には

どういったものが含まれるのかを

ご紹介していきます。

住宅ローンの諸費用は、大きく以下の7つです。

それぞれの項目について、

詳しく見ていきましょう。

 

①事務手数料（住宅ローン融資事務手数料）

住宅ローンを組む際に発生する手数料のことです。

定率型と定額型があります。

 

●定率型：「住宅ローンの借入金額×手数料率」にて算出

住宅ローンの借入金額によって金額が変わります。

手数料率は2％（税抜）に

設定している金融機関が多いです。

 

●定額型：住宅ローンの借入金額に関わらず一律

特に借入金額が多い場合は、

事務手数料が定額型の住宅ローンを

利用するのがおすすめです。

 

②保証料

万一、契約者が住宅ローンを返済できなくなった場合、

保証会社に住宅ローンの返済を

肩代わりしてもらうための費用です。

「一括払い方式」と「金利上乗せ方式」があります。

 

●一括払い方式（一括前払い方式・外枠方式）

住宅ローン借り入れ時に、

保証料を現金一括で支払う方法です。

金利上乗せ方式と比較し、保証料が少なくて済みます。

35年で住宅ローンを組んだ場合の保証料の目安は、

1,000万円あたり20万円前後です。

 

●金利上乗せ方式（分割払い方式・内枠方式）

保証料分を住宅ローン金利に上乗せする方法です。

目安として年0.2％金利上乗せになるケースが多いです。

また、数ある住宅ローンのなかには、

ネット銀行が提供するものを中心に、

保証料を無料としているものもあります。

一般的に保証料は高額になるケースが多く、

住宅ローンの諸費用の中でも、大部分を占めるため、

諸費用の節約を考える際は、

保証料無料の住宅ローンを選ぶのがおすすめです。

ただし、保証料が無料の場合、

事務手数料が高めに設定されている

（※定率型で設定されている）ケースが多いため、

諸費用全体を安く抑えたい場合は、

保証料と事務手数料を併せて

チェックしておきましょう。

 

③収入印紙代

住宅ローンの契約書（金銭消費賃貸借契約書）

貼付する収入印紙代です。

住宅ローンの借入金額によって印紙代は異なります。

100万円超～500万円以下 2,000円

500万円超～1,000万円以下　1万円

1,000万円超～5,000万円以下　2万円

5,000万円超～1億円以下 6万円

申し込みから契約まで、

全てネットで完結するネット銀行の

住宅ローンを利用すれば、

契約書へ印紙を貼付する必要がないため、

契約時に発生する収入印紙代は0円です。

少しでも住宅ローンの諸費用を節約したい場合、

ネット銀行が提供する

住宅ローンの利用を検討するのがおすすめです。

 

④登録免許税

抵当権を設定する際の

「抵当権設定登記」にかかる費用です。

住宅ローンを借り換える際や、

住宅ローン完済時には、

「抵当権抹消費用」が諸費用として発生します。

 

●抵当権設定登記費用

・登録免許税：住宅ローン借入金額×0.4％

・司法書士手数料（目安）：3万円～10万円程度

 

●抵当権抹消費用

・登録免許税：不動産1個につき1,000円

・司法書士手数料（目安）：1万円～2万円程度

※抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合です。

（抵当権の抹消は、必要書類を揃えれば、

住宅ローン契約者自身で行うことも可能です。）

 

⑤団体信用生命保険料（団信保険料）

住宅ローン返済期間中、

契約者が死亡または高度障害になった場合、

以降の住宅ローン返済が不要になる

「団体信用生命保険（団信）」の保険料です。

ちなみに、団信への加入は

住宅ローンを組む際の必須条件となっています。

2019年1月現在、フラット35を含め、

ほぼ全ての住宅ローンが

住宅ローン金利に団信保険料を含めており、

死亡と高度障害時のみ保障が適用される

一般団信であれば「無料」としているケースが

ほとんどです。

ただし、「がん保障団信」や「8疾病保障団信」、

「11疾病保障団信」等、団信に特約を付帯する場合、

住宅ローン金利に年0.2～0.3％上乗せになるケースや、

別途保険料を支払う必要があるケースがある点には

注意が必要です。

 

⑥各種保険料（火災保険料など）

万一に備えて加入しておく火災保険や

地震保険などにかかる保険料です。

特に火災保険は、

住宅ローンを組む際に

金融機関から加入を求められるケースがほとんどです。

保険料は、都道府県や、

建物の構造（耐火構造／非耐火構造）、

建物の金額、補償内容等によって異なります。

 

⑦適合証明書発行手数料（※フラット35の場合）

フラット35を利用する場合、

建物が住宅金融支援機構の定める技術基準を

クリアしていることを示す証明書

「適合証明書」が必要となり、

この証明書の発行に手数料が発生します。

適合証明書発行手数料の目安は、

6万円～10万円程度です。

（※検査機関や適合証明技術者によって異なる）

また、適合証明書の発行（交付）に

1～2週間程度時間がかかる点にも注意しましょう。

 

◆まとめ

住宅ローンを組む際に発生する

諸費用についてお伝えしました。

一口に「諸費用」といっても、

そこには様々な費用・手数料が含まれており、

トータルで見ると、

決して無視できる金額ではありません。

また、同じ条件で住宅ローンを組む場合でも、

金融機関によって諸費用の金額に大きな差が出るため、

住宅ローンを選ぶ際は、金利だけではなく、

諸費用についても、しっかり比較することが大切です。

 

これから住宅ローンの借入・借り換えを

検討されている方は、住宅ローンの諸費用について

しっかりチェックした上で、

有利な条件で借り入れができる、

自分に合った住宅ローンを選びましょう。

それでは、また。